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想去大湾区二线买房投资?这些建议请拿好!_理
2020-05-24 16:00来源:

大家好!我是菜鸟理财特聘的房产投资导师:業問。

PS:以后業問各种踩盘、研判的实时分享,都会首发在朋友圈,等不及正式文章的,可以在朋友圈先睹为快。

今天的内容,给大家聊一聊在粤港澳大湾区,除了广州和深圳之外,有哪些城市可以作为重点关注的对象,如果要买进的话,又要注意哪些具体问题。

之前有看过我文章的菜友都知道,業問对粤港澳大湾区的整体发展前景是坚定看好的。

毕竟这是所谓的“国运所系”的区域,人口、产业、政策各方面都在往这两个区域集中。

如果粤港澳大湾区和长三角未来都衰弱了,那对于我们国家、我们每一个人来说,都是难以想象的灾难。

但是呢,業問也一而再再而三地强调过,即便是这种“国运担当”的区域,我们也不能随便买买买。

楼市大的趋势是二八分化,需要在重点城市群下注是没错,但在重点城市群里面,也不是每一个城市都值得买(300785,股吧),更不是你去到了我建议的值得买的城市,也可以无脑买买买的。

这也是为啥每次别人总在留言里问我XX怎么样?XX怎么看?XX分析一下的时候,我总感觉如鲠在喉一样。

你们真要这么随意地问,要么就是根本对楼市的现状还没有基本的认知,要么就是也不会把我的建议当真,听个新鲜就完事了。

对于前者,我建议先抓紧时间补补课,别再稀里糊涂地就把几十上百万给花出去了;对于后者,为何不节约一下彼此的时间和精力呢?

咳……扯远了。

回到粤港澳大湾区这个区域来说,業問此前说过,深圳、广州肯定是不用担心的,只要买对区域,实现资产的保值增值是绝对没有问题的。

但这两座城市的门槛,尤其是深圳的均价也已经抬得很高了,很多人觉得上车实在太困难了,那么在大湾区里面,有没有性价比稍高一点,又比较稳妥的城市呢?

答案有三个:珠海、东莞和佛山。

珠海之前業問单独写过分析文章了,所以今天就主要说说东莞和佛山。

先说东莞。

疫情之后,东莞松山湖板块、城区板块(以西平为代表)出现了超出常规的上涨行情。

其他包括塘厦、凤岗在内的临深板块,受益于深圳行情的外溢,最近二手的去化速度也明显加快,新挂出的房源,只要价格基本合理,基本一周以内都能卖掉。

所以,现在东莞到底该关注哪些片区?

業問的答案也非常简单了,第一个肯定是城区,更好的城市面貌(尤其和临深片区比),更便利的交通,更完善的综合配套。

所以,东城、南城、莞城,外加一个松山湖,都是没问题的。

第二个是东南临深片区和滨海湾新区。

临深片区现在来看,清溪逐步有点掉入临深二线的迹象,凤岗和塘厦值得重点考虑。

凤岗的优势是本身在地理位置上就和深圳处于无缝连接的状态,未来的规划也十分清晰,片区价值还会继续随着深圳大盘的水涨船高而受益。

缺点也很明显,就是2.6-3万的均价对很多人来说稍贵了些,但業問觉得吧,贵不贵看跟谁比,用哪里的价格做参照系。现在来看,我是觉得凤岗的价格还是很合理的,不贵!

塘厦虽然不像凤岗那样地理上更靠近深圳,但在规划和概念上一直都不虚。高速通勤比凤岗更方便,轨道接驳也在计划上,还有东莞南站这个概念的利好。

所以,深圳人才安居集团在市外拿的第一块地,就选在了塘厦。另外,在产业升级的概念上,塘厦也凤岗要更好。

该地块已动工,备案名为“臻悦花园”

至于2.3-2.5万左右的均价,一方面跟深圳龙华比还是有明显的价差,另一方面实际上跟前几年比也没有涨得太夸张。

滨海湾新区得益于大湾区整体规划利好的驱动,交通基建方面也有南沙大桥、穗深城际、地铁R2延长线规划等利好,整体产业发展的底子也很不错。

在滨海湾新区,我是建议重点考察长安,然后是虎门,厚街和沙田暂时可以不管。

很多人一听我说去长安、虎门买,就吐槽说好贵,说长安凭啥卖3W+?虎门居然也可以卖2.8万?

但我还是那句话:现在这个行情下,贵有贵的理由,便宜的反而多数是坑。

你是愿意买个确定性,还是愿意贪便宜然后进坑呢?

PS:上述的观点,我也在区域交流群里说过很多次,有兴趣的可以扫码添加業問微信,申请加入粤港澳大湾区交流群。

然后是佛山。

从去年到现在,佛山一直都是湾区二线城市里,不断“搞事情”的急先锋。

業問此前也说过,佛山现阶段首要的任务就是抢人抢钱抢流量,原限购区通过人才新政的方式拉低了入场门槛以后,这两个月的新盘和二手成交情况在大湾区城市里都仅次于深圳和广州。

至于佛山该怎么买?

業問此前说过,佛山盯着原限购区买就行了。

非限购区域,适合预算有限的买来自住,真想实现“自住投资”两相宜的目标,或者说就是买来投资的话,那就还是别去非限购区域碰运气了。

至于原限购区域里哪些板块值得重点关注,業問认为是桂城(千灯湖)+北滘。而它们值得关注的理由也很简单:离广州够近!自身底子够扎实!

桂城(千灯湖)房价基本上在3字头左右了,可以说是真正的“贵城”,但贵有贵的道理,桂城的交通、生活配套和教育医疗资源更集中,成熟度直追广州各大中心区。

交通、产业、配套各方面都很成熟,你在佛山上班的话,千灯湖周边集聚的产业能提供本地相对较高的薪资;你去广州上班的话,从千灯湖这几个地铁站出发到珠江新城,45分钟左右足矣。

千灯湖板块未来发展的前景也很明确,这不仅是佛山的新地标,也是佛山楼市不断抬升的天花板。你现在觉得千灯湖贵?有的项目备案价已经去到5万了!

北滘新城的价格会更亲民一些,均价在18000-27000元左右,距离广州番禺很近,各大售楼部都会热情介绍的一点是,北滘新城是北滘镇重点发展的区域。

更关键的是,北滘本身自带的购买力也是可以的,美的、碧桂园等企业本身可以吸纳很多高学历高收入人才,也带来了大把实打实的购买力。

千灯湖和北滘之外,还有哪里值得看看?按价值排序的话,我觉得是陈村、禅城城区、黄岐、里水,越往后越需谨慎。

佛山的其他区域,不是说不能买,但面向的受众更多是本地人为主了,在价值成长空间和二手流通性上,我觉得还是会弱一些。

好了,专业分析的部分说完了,最后老规矩进入【恰饭】环节:

本月,業問的线下看房活动将移师佛山!

腾出一个周末,把值得看的高品质楼盘集中看一遍,全程专车接送+美食伺候,服务绝对到位!

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